العملاء المنتظمون هم المشترون الذين يشترون المنازل من خلال التمويل الخاص أو الرهون العقارية التقليدية. ويتأثر هذا القطاع بشكل مباشر بالعجز الهيكلي في سوق الإسكان الذي تعاني منه بورتوريكو منذ الأزمة العقارية والمالية عام 2008.

في أعقاب الأزمة العقارية والمالية التي حدثت عام 2008، عانى النظام المصرفي في بورتوريكو من انكماش حاد. فقد أغلقت الغالبية العظمى من البنوك العاملة في الجزيرة أبوابها أو انسحبت من السوق، بما في ذلك بنك سكوتيا، وبنك آر جي، وبنك دورال، وسيتي بنك، وويسترن بنك، وسانتاندير، ويورو بنك، وبي بي في إيه.

ونتيجة لذلك، انخفض التمويل المخصص للمطورين العقاريين بشكل كبير. عملياً، تتبنى المؤسسات المالية التي لا تزال نشطة - وعلى رأسها بنك بانكو بوبولار، وبنك أورينتال، وبنك فيرست بنك - سياسات إقراض متحفظة للغاية، وتقاوم عموماً منح تمويل واسع النطاق لمشاريع التطوير العقاري ذات الوحدات الكثيرة، وتشترط تقسيم المشاريع إلى مراحل صغيرة متعددة على مدى فترات طويلة.

أدى هذا الانكماش الائتماني إلى انخفاض مستمر في بناء المساكن الجديدة، ولا سيما المساكن الميسورة التكلفة. ومع ذلك، وخلال الفترة نفسها، استمر النمو السكاني وتكوين الأسر الجديدة. نتج عن ذلك فجوة هيكلية بين العرض والطلب: إذ استمرت الحاجة إلى السكن في الازدياد، لكن المخزون المتاح لم ينمُ بنفس المعدل، مما أدى إلى نقص حاد في المساكن في السوق.

يفسر هذا السياق الطلب المرتفع باستمرار من المشترين العاديين مقابل العرض المحدود للغاية من المساكن الجديدة.

برامج التمويل المتاحة:

• جاهز لمنزلك: برنامج مساعدة مباشرة للدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق موجه لمشتري المنازل لأول مرة، والذي يمنح إعانات غير قابلة للاسترداد تصل إلى 60 ألف دولار.
• مساكن الشباب: منتج الرهن العقاري موجه للشباب الذين تتراوح أعمارهم بين 21 و 35 عامًا، والخريجين في السنوات الخمس الماضية، ويقدم أسعار فائدة تفضيلية وتمويلًا يصل إلى 98٪ - 105٪.
• قروض إدارة الإسكان الفيدرالية: الرهون العقارية المؤمن عليها اتحادياً والتي تسمح بدفعات مقدمة مخفضة (عادة حوالي 3.5٪) ومعايير ائتمانية أكثر مرونة.
• قروض المحاربين القدامى (قروض VA): برنامج تمويل للمحاربين القدامى المؤهلين يسمح بتمويل بنسبة 100%، بدون دفعة أولى.
• وزارة الزراعة الأمريكية للتنمية الريفية – القسم 502 (المناطق الريفية المؤهلة):
  • برنامج القروض المباشرة بموجب المادة 502: برنامج يتم فيه منح التمويل مباشرة من قبل الحكومة الفيدرالية للأسر ذات الدخل المنخفض أو المنخفض جداً، مع إمكانية تقديم إعانات للدفعة الشهرية وشروط ممتدة لتحسين القدرة على تحمل التكاليف.
  • برنامج القروض المضمونة بموجب المادة 502: مخطط تقوم فيه البنوك الخاصة بمنح القرض بضمانة اتحادية من وزارة الزراعة الأمريكية، مما يقلل من مخاطر المُقرض ويسمح بتمويل يصل إلى 100% من قيمة المنزل.

أما المجموعة الثانية فتتكون من الأشخاص الذين تضررت أو دمرت مساكنهم الرئيسية بسبب إعصار ماريا في عام 2017.

بموجب برنامج CDBG-DR R3، في حال كان المنزل المتضرر يقع في منطقة معرضة للفيضانات (خلال مئة عام) أو منطقة عالية الخطورة (وفقًا لتقييم بيئي)، وتجاوزت تكلفة الإصلاح المقدرة 60,000 دولار أمريكي أو 50% من القيمة المقدرة الحالية للمنزل (أيهما أقل)، يحق لمقدم الطلب الانتقال. في هذه الحالات، قد يتيح البرنامج شراءً طوعيًا للعقار المتضرر وإصدار قسيمة انتقال لشراء منزل بديل خارج المناطق عالية الخطورة.

معلومات رسمية حول برنامج R3:

يقدم برنامج R3 التابع لوزارة الإسكان في بورتوريكو، والممول من صندوق CDBG-DR، مساعدات لإصلاح أو إعادة بناء المنازل المتضررة، وعند الاقتضاء، نقل المتضررين إلى مساكن آمنة. وتوضح حكومة بورتوريكو، على موقعها الإلكتروني الرسمي، نطاق البرنامج وتنشر إجمالي المخصصات. $2,922,780,619.

مراجع:

• الموقع الرسمي لبرنامج R3: https://recuperacion.pr.gov/en/r3/
• إجراءات التشغيل القياسية لوزارة الصحة العامة (عملية التقييم البديلة): عرض مستند PDF

امتثال وحداتنا:

تتوافق الوحدات السكنية الـ 510 التي سنقوم ببنائها بشكل كامل مع جميع المعايير الفنية ومعايير الأهلية ومعايير الأسعار التي وضعتها وزارة الإسكان في بورتوريكو (PRDOH) لبرامج CDBG-DR/R3.

تم تطوير المنازل في مناطق غير معرضة للفيضانات وخارج المناطق الخطرة، وهي وحدات جديدة مبنية من الصفر، وتستخدم أنظمة بناء مرخصة، وتتجاوز الحد الأدنى للأحجام المطلوبة من حيث عدد الغرف، وتتوافق أسعار بيعها مع قسائم إعادة التوطين الصادرة عن البرنامج.

وبناءً على ذلك، تُعتبر وحداتنا مؤهلة للشراء من قِبل المستفيدين المعتمدين وحاملي قسائم برنامج منح تنمية المجتمع (CDBG)، إذ تستوفي جميع المعايير التنظيمية والفنية والبرنامجية المعمول بها. ويدعم هذا الامتثال الشامل جدوى المشروع، وإقبال المستفيدين المؤهلين عليه، والتنفيذ الفعال لعمليات البيع ضمن برنامج منح تنمية المجتمع (CDBG-DR).

أما المجموعة الثالثة فتتمثل في الأشخاص الذين فقدوا منازلهم نتيجة الزلازل التي وقعت في جنوب بورتوريكو بين عامي 2019 و2020، والتي أثرت بشدة على بلديات مثل غوانيكا، وغوايانيلا، ولاخاس، وبينويلاس، وبونس، وياوكو.

لمعالجة هذا الوضع، تم إنشاء برنامج ReSURge (CDBG-DR)، الذي يديره اتحاد الجنوب (ConSur) بالتنسيق مع وزارة الإسكان في بورتوريكو. يقدم هذا البرنامج المساعدة في إصلاح أو إعادة بناء أو نقل المنازل المتضررة، وله ميزانية مخصصة قدرها $210,581,705.

معلومات رسمية من برنامج ReSURge: https://resurge.pr.gov/en/index.html

البيانات الرسمية:

لقد التقى بنا السيد كارلوس ر. جيراو فيليز، المدير التنفيذي للكونسورتيوم الجنوبي (ConSur)، للتعرف على مخزون المساكن المتاح لدينا، نظرًا لأننا أكبر شركة تطوير عقاري في المنطقة.

للاطلاع على المقابلة كاملة: نص المقابلة وفيديوها